25 Sep 2015

¿Están caros los arriendos comerciales?

Autor: Alberto José Aguirre

El primer día del mes es de preguntas para cualquier comerciante, se tienen las ventas del último mes, las facturas de los costos fijos comienzan a llegar y el marcador regresa nuevamente a cero.   Pero si las ventas por tienda bajan con respecto al mismo mes del año pasado las cosas son diferentes y las preocupaciones surgen.

Ahora si usted es una cadena de restaurantes en Colombia ya puede decir con certeza que la desaceleración en el consumo es evidente y todos coinciden en reclamar los altos arriendos frente a las ventas de ciertos locales.  Algunas ciudades como Bogotá han tenido un desempeño bajo por tienda en agosto y septiembre cierra con la misma tendencia, registrando volúmenes de venta inferiores frente al mismos meses del año anterior.  Las categorías más afectados en este momento son: pizzas, hamburguesas, pollo, mantel de lujo y sándwiches.

La situación en este momento es evidente, no es positiva, no es momento de pensar si la vida es bella, porque el tiempo para reaccionar como propietario o arrendatario del local es poco y si no se prepara, el 2016 está a la vuelta de la esquina.  Pagar arriendos comerciales caros en la economía actual es condenar el futuro de su empresa y perder un buen arrendatario es un lujo que no recomiendo tomar.

Quienes son los que pagan los altos precios hoy, marcas nuevas e inexpertas; ambas marcas son muy peligrosas al estar dispuestas a asumir un sobre costo a cambio de una sobre exposición y no hacen una búsqueda activa o una buena evaluación profesional de sus aperturas.  En un principio parece un excelente negocio comercial, se genera la sensación que la empresa entiende  el valor del local, pero donde se termine el contrato antes del periodo establecido, aténgase al flaco favor realizado por su cliente estrellado.  Arrendar un local caro en medio de un momento difícil de la economía es la peor pesadilla de un inversionista.

La sobrevaloración de un activo acompañada de soberbia en la negociación es fatal, pensar que se puede obtener un precio porque el local valió un determinado valor y asumir que existen más clientes para ese local, es un gran error.  La verdad es que sin información la realidad puede ser cualquiera.

Si no se conocen las necesidades, ni las características del cliente final en una zona y se toman decisiones por percepciones de la competencia, se genera una falsa confianza.  Situaciones como estas han generado en varias ciudades de Colombia un exceso de construcción comercial, desencadenando un incremento en los activos desocupados y bajando los valores del metro cuadrado para arriendo.

Toda vez que se tienen varios propietarios en un mismo edificio, es muy complicado ponerlos a todos de acuerdo y explicarles la importancia de invertir en mejorar la experiencia de compra, al considerar esa responsabilidad de la marca, no de ellos.  Normalmente los pequeños inversionistas desinformados sufren en mayor medida en los momentos difíciles y al presentarse la desesperación son los primeros en una venta de liquidación.

No todas las marcas tienen el mismo volumen de facturación en una misma ubicación y en los diferentes meses del año.  En una zona las personas a través del tiempo cambian sus hábitos de consumo, por lo cual los centros económicos, comerciales, residenciales y laborales en las principales ciudades han cambiado sustancialmente en los últimos cinco años.  Estas grandes variaciones transforman las zonas tradicionalmente buenas en regulares y la que antes eran malas en una de gran potencial.

Marcas reconocidas mundialmente solo facturan en Colombia una tercera o cuarta parte de lo que hace en otras ciudades de Latinoamérica, pero en locales con valores de arriendo similares a las cuadras más costosas del mundo transformado el costo de arriendo en el de mayor incremento y en algunos casos el más importante.  Ahora que la economía parece un mar picado la pregunta es qué hacer para enfrentar la tormenta que se aproxima.  Las soluciones son variadas y el plan de acción depende mucho del equipo que guía el bote y la calidad del mismo.

Cuando los arriendos comerciales han caído en otras economías, es como cuando los tiburones huelen sangre y ya se comienzan a ver empresas en problemas económicos en donde sus finanzas hacen agua.  En conclusión si usted simplemente está preguntando cuánto cuesta el metro cuadrado está asumiendo un alto riesgo.

Mi mejor recomendación es moverse a identificar el potencial de facturación de su marca y cuanto es un arriendo razonable por una posible facturación.

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